ทำไม และ อย่างไร ? : การบำรุงรักษาอาคาร

บทความนี้สรุปมาจากงานวิจัยของ Azree Mydin, PhD (University Sains Malaysia) ที่พูดถึงหลักการในการดูแลรักษาอาคารได้แบบนำไปใช้ได้ทันที

การออกแบบความมั่นคงของ(เจ้าของ)อาคาร

การบำรุงรักษาอาคารอาจจะดูเป็นงานที่หนัก เหมือนจะต้องใช้ทั้งกำลังแรงงาน คน และเงินจำนวนมาก แต่หากรู้วิธีดูแลรักษาอาคารได้อย่างพอเหมาะพอดี แทนที่จะต้องใช้กำลังมาก การบำรุงรักษาอาคารกลับจะช่วยประหยัดทั้งกำลังแรงงาน คน และเงิน

จะทำให้เกิดประโยชน์อย่างว่านี้ได้อย่างไร ? ต้องเข้าใจหลักการทั่วไป 2 ข้อนี้

1 : Corrective Maintenance

การบำรุงรักษาแบบ corrective เป็นการจัดการรักษาอาคารหรือฟื้นฟูอาคาร ‘หลัง’ เกิดเหตุการณ์ที่ไม่คาดคิด (accident) ขึ้นแล้ว เช่น เกิดรอยแตกร้าว รั่ว หลุดร่อน หรือเสื่อมสภาพไปของโครงสร้างหรือวัสดุ การบำรุงรักษาแบบ corrective เป็นวิธีการที่พบได้บ่อยและง่ายที่สุด เพราะมีความเสียหายที่ชี้ชัดเจนว่าจะต้องจัดการที่ไหน เมื่อไหร่ และอย่างไร แต่การใช้วิธี corrective เพียงอย่างเดียวในบางครั้งก็อาจสายเกินกว่าที่จะแก้ไขเฉพาะจุดได้ เช่น เมื่อหลังคารั่วก็จะส่งผลถึงการบวมของไม้และพื้นด้านใน หรือ เมื่อกระจกหน้าต่างแตกก็ทำให้แอร์ต้องทำงานหนักและความคมของรอยแตกก็อาจคนในอาคารได้รับบาดเจ็บได้

2 : Preventive Maintenance

การบำรุงรักษาแบบ preventive เป็นการลดความเสี่ยง (incident) ให้ต่ำที่สุด ‘ก่อน’ ที่อุบัติเหตุจะเกิดขึ้น การดูแลอาคารแบบ preventive มักเกิดขึ้นโดยการทำข้อตกลงให้ชัดเจนตั้งแต่ก่อนหรือระหว่างการก่อสร้าง เพื่อสามารถเลือกใช้วัสดุ การออกแบบ และกลไกการก่อสร้างที่เหมาะสมต่อปัจจัยต่างๆ ที่จะทำให้ทุกองค์ประกอบของอาคารมีความคงทนแข็งแรงและรองรับการใช้งานได้อย่างเพียงพอ

จะนำหลักการทั้งสองนี้ไปใช้อย่างไรดี ?

หากเจ้าของอาคารเลือกที่จะใช้ Corrective Maintenance เพียงอย่างเดียว สิ่งที่ตามมาคือค่าใช้จ่ายที่สูงลิบลิ่วเมื่อเกิดอุบัติเหตุขึ้น พร้อมกับต้องเตรียมกุมขมับปวดหัวได้เลย หากอุบัติเหตุที่เกิดขึ้นนั้นไม่ได้ส่งผลต่อแค่ตัวอาคารเพียงอย่างเดียว แต่ส่งผลต่อความปลอดภัยในชีวิตและสุขภาพของคนที่อยู่ในอาคารด้วย การเลือกใช้วิธี corrective เพียงอย่างเดียวจึงทำให้ต้องใช้แรงงานและค่าใช้จ่ายที่สูงมากจนไม่อาจกำหนดเพดานได้

ในทางกลับกัน หากเลือกใช้ Preventive Maintenance เพียงอย่างเดียว สิ่งที่ตามมาคือการลดอุบัติเหตุได้มาก แต่หากหนักข้อในเรื่อง preventive มากเกินไปก็อาจทำให้มีค่าใช้จ่ายที่เสียไปกับวัสดุหรือโครงสร้างที่เกินจำเป็นอีก เพราะสิ่งของบางอย่างที่ติดตั้งอาจไม่เคยได้ใช้งานจริงเลย การเลือกเกรดการป้องกันที่สูงเกินไปจึงสามารถกลายเป็นภาระติดลบของเจ้าของอาคาร ซึ่งจะต้องตามบำรุงรักษาต่อเนื่องไม่จบสิ้น

การบำรุงรักษาอาคารที่เหมาะสมจึงควรคำนวณหาจุดการลงทุนที่สมดุลระหว่างวิธีการ corrective และ preventive โดยหากเลือกใช้ได้อย่างถูกต้อง ถูกจุด ถูกที่ ถูกเวลา ก็จะทำให้ลดอุบัติเหตุที่จะเกิดขึ้นได้ ในขณะเดียวกันก็ทำให้ไม่ต้องลงทุนไปกับโครงสร้างหรือวัสดุที่เกินจำเป็น

นำมาสู่ข้อเสนอของหลักการดูแลรักษาแบบที่ 3

3 : Condition-Based Maintenance

หลักการนี้เป็นการเลือกบำรุงรักษาโดยกำหนดตารางการดูแลแต่ละส่วนหรือแต่ละโครงสร้างเป็นช่วงๆ แตกต่างกันไป เช่น ทุกปี ทุกครึ่งปี ทุกเดือน ทุกสัปดาห์ ทุกวัน โดยอาจเป็นการเติมวัสดุและตรวจสอบวัสดุก็ได้ โดยแต่ละส่วนของอาคารจะต้องถูกประเมินไว้ล่วงหน้าว่าส่วนใดจะต้องการการบำรุงรักษาแบบใดและเมื่อไหร่ โดยต้องมีการสังเกตอยู่ตลอดเวลาว่าแต่ละส่วนนั้นมีสภาพดีอยู่ตลอดเวลาหรือไม่ หากส่วนใดเสียหายไปก่อนถึงเวลาก็จะต้องมีการปรับการคำนวณเวลาในการดูแลรักษารอบถัดไปเสียใหม่

อาคารที่ดีนอกจากจะสวยงามและใช้งานได้ตามต้องการแล้ว ยังต้องการความปลอดภัยและการบำรุงรักษาที่ดีอยู่เสมอ ประโยชน์ที่ได้นี้จะไม่ได้เกิดแก่ผู้ใช้งานในอาคารเท่านั้น แต่ยังเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของอาคารซึ่งจะได้ไม่ต้องแบกรับภาระในการบำรุงรักษามากเกินจำเป็น ทั้งหมดนี้เกิดขึ้นได้ก็เพราะการคิดและออกแบบที่ดี

อ้างอิง

Mydin, A. O. (2015). Significance of Building Maintenance Management System Towards Sustainable Development: A Review. Journal of Engineering Studies & Research, 21(1).

SolidSprout

ออกแบบเพื่อสร้างสรรค์สังคม